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汕尾法院:租房客要高度警惕和规避租房风险

2018-09-20 11:11:09 | 来源:中国商务新闻网粤港澳大湾区 | 编辑:大湾区
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  (国际商报记者 王华兵 通讯员 史小君 黎似默)近年来,随着房价的一路飙升,特别是“北上广深”等地,越来越多的人选择了租房以缓解生活压力,然而租房时稍有不慎就会遭致租房风险。最近,在深圳工作的欧阳先生就遇到了这样的烦心事。

  原来在2015年10月1日,欧阳先生与李某某签订了《房屋承包租赁合同书》,约定承租李某某在深圳龙岗区的房子十年。欧阳先生按约定先交了二十万元的押金,以后每个月都依约交付房租。房屋租好后,欧阳先生先后投入上百万元的装修费,并一直居住使用至今。然而,2018年4月28日,汕尾市海丰县人民法院贴来公告,“因被执行人李某某拒不履行法院生效判决,根据申请执行人的申请,法院拟对李某某名下在龙岗区的房产进行评估、拍卖,责令被执行人及使用者自公告张贴之日起三十日内迁出上述房屋。逾期不迁出,又不书面提出异议的,法院将强制执行”。

  法律上有一句谚语叫“买卖不破租赁”,即租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物转让他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有权人为由否认原租赁关系的存在和要求承租人返还租赁物。那欧阳先生的情况符合“买卖不破租赁”这种情形吗?

  根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担”的规定,由于房屋抵押登记具有公示公信效力,房屋出租人亦负有向承租人告知房屋抵押、被查封情况的义务,在抵押权设立后抵押财产被出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据了解,因为被法院拟拍卖的这套房产属于抵押物,且在2015年8月4日已经办理了抵押登记,欧阳先生的租赁关系发生在抵押之后,那么结果可想而知了!不过,如果房东在签订租赁合同前没有书面告知欧阳先生房产抵押情况的,那么欧阳先生可以向房东主张赔偿以进行权利救济。

  鉴于房屋系大宗财产,涉及相关各方的切身利益,为此,特别提醒广大租房朋友,千万要警惕和规避好租房风险,租房时要做到:一是应当签订书面合同,合同包含房租金额、支付方式、违约责任等,明确双方权利义务,并及时到房管部门进行登记备案。二是租房时必须查验出租房的权属,也即需要查看房主身份证和房产证,确定合同签订人就是房主;查看房产证上有没有抵押标记,核实该出租房是否存在抵押、查封等权利瑕疵,确